Sektor perumahan nasional tengah mengalami pergeseran paradigma yang mengkhawatirkan, di mana hunian tidak lagi dipandang sebagai hak dasar warga negara melainkan telah bertransformasi menjadi komoditas pasar yang spekulatif. Fenomena ini berakar pada konsep asset-based welfare, di mana perumahan diposisikan sebagai instrumen kesejahteraan berbasis akumulasi aset, namun dalam realitanya justru memicu ketimpangan akses yang tajam lintas generasi (Wiesel et al., 2025). Analisis ini membedah tujuh persoalan sistemik yang secara struktural menghambat keterjangkauan hunian layak bagi masyarakat luas di tengah logika pasar yang volatil.
1. Jerat Komodifikasi & Logika Pasar
Kebijakan perumahan kontemporer terjebak dalam orientasi pasar dan finansialisasi yang agresif. Akumulasi aset yang tidak merata telah menciptakan polarisasi kekayaan (wealth polarisation), di mana manfaat ekonomi dari sektor properti hanya terkonsentrasi pada kelompok tertentu (Wiesel et al., 2025). Secara kritis, intervensi negara sering kali berperan sebagai penggerak spekulasi (state-orchestrated financialization), di mana kebijakan publik justru diarahkan untuk mendorong pertumbuhan industri konstruksi dibandingkan menjamin keterjangkauan sosial (Yeşilbağ, 2019). Kondisi ini diperparah oleh risiko struktural dalam rezim finansialisasi yang sering kali tersamarkan melalui penundaan krisis harga, sehingga menciptakan kerentanan ekonomi jangka panjang yang tidak terlihat di permukaan (Unsal, 2025).
2. Ilusi Pembiayaan Sektor Informal
Sistem penyediaan rumah yang didominasi pendekatan mortgage-led terbukti gagal memberikan solusi inklusif bagi seluruh lapisan masyarakat. Fokus kebijakan yang terlalu obsesif pada instrumen kredit dan fluktuasi suku bunga tidak kompatibel dengan karakteristik kelompok sektor informal yang memiliki pendapatan tidak tetap (Kosareva & Polidi, 2020). Selain itu, terdapat hambatan administratif yang kaku serta segregasi struktural yang secara sistematis membatasi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dalam mengakses bantuan pemerintah (Yang et al., 2025). Diperlukan reorientasi fundamental menuju diversifikasi tenure atau pilihan penguasaan hunian di luar kepemilikan normatif, guna memastikan masyarakat memiliki akses terhadap hunian tanpa harus terjebak dalam beban finansial yang ekstrem (Sheedy et al., 2025; Kosareva & Polidi, 2020).
3. Keterasingan Spasial & Harga Tanah
Lonjakan harga tanah di pusat kota telah memaksa masyarakat berpendapatan rendah mengalami pengusiran spasial ke wilayah pinggiran yang terisolasi. Data menunjukkan bahwa harga tanah di tengah kota Jakarta telah mencapai puluhan juta rupiah per meter persegi, sehingga pengembangan rumah subsidi kian terlempar ke wilayah periferal (Kompas, 2025). Fenomena “keterasingan spasial” (spatial alienation) ini tidak hanya menjauhkan penghuni dari pusat ekonomi, tetapi juga menghancurkan paradigma “housing career” dan jejaring sosial yang seharusnya menjadi penopang mobilitas ekonomi mereka (Tanha & Islam, 2025; Adianto & Gabe, 2023).
4. Obsesi Output Fisik & Pengabaian Infrastruktur
Tata kelola perumahan di Indonesia sering kali terjebak dalam “reduksi makna perumahan menjadi proyek fisik” (project-based reductionism), di mana kuantitas bangunan lebih diutamakan daripada kualitas hidup penghuninya (Wakely, 2016/2026). Fenomena “housing quality conundrum” di Global South ini menunjukkan kegagalan negara dalam memenuhi standar kelayakan yang komprehensif (Anokye et al., 2025). Ketimpangan ini diperburuk oleh kebijakan sektoral yang bekerja secara silo, di mana koordinasi antarlembaga untuk penyediaan infrastruktur dasar sering kali terputus (Jaques et al., 2023).
5. Kerapuhan Kelembagaan
Kelemahan institusional tetap menjadi tantangan terbesar dalam tata kelola perumahan rakyat. Dinamika politik perkotaan (urban politics) telah menggeser mandat perumahan dari kewajiban negara menjadi sekadar pemberian insentif bagi pasar (Rahmawati & Rukmana, 2025). Akibatnya, kebijakan perumahan bersifat path-dependent, di mana pergantian rezim sering kali memutus konsistensi ideologi tanpa ada koreksi struktural terhadap neoliberalisasi yang terjadi (Vitriana et al., 2025). Selain itu, kerangka Public-Private Partnership (PPP) sering kali bias terhadap penyediaan rumah komersial mahal dan lemah dalam mitigasi risiko sosial (Kavishe & Chileshe, 2022). Negara harus mereorientasi perannya dari sekadar pendorong pasar menjadi penyedia aktif hunian sosial (Yeşilbağ, 2019).
6. Benang Kusut Data & Kecurangan
Fragmentasi data secara masif telah menghambat efektivitas pengawasan dan lisensi dalam tata kelola hunian, khususnya pada sektor sewa (Cowan & Marsh, 2025). Tanpa platform data yang terintegrasi, target sasaran kebijakan sering kali meleset dan rentan terhadap praktik “pembajakan” proyek perumahan rakyat oleh kelas menengah yang secara ekonomi lebih mapan (Kurniawan et al., 2021). Transformasi digital dalam tata kelola data sangat mendesak untuk memastikan akuntabilitas dan ketepatan distribusi subsidi bagi kelompok yang benar-benar membutuhkan (Cowan & Marsh, 2025).
7. Kekosongan Penyangga Non-Profit
Ekosistem perumahan nasional kehilangan aktor non-profit yang seharusnya berfungsi sebagai penyeimbang pasar. Ketergantungan penuh pada mekanisme pasar menyebabkan pasokan hunian menjadi volatil dan tidak responsif terhadap kebutuhan sosial akibat siklus profit yang fluktuatif (Wallstam & Holgersen, 2025). Model alternatif seperti Community Land Trust (CLT) dan Co-housing berbasis komunitas sangat diperlukan untuk memberikan keamanan eksistensial (ontological security) bagi penghuni, jauh dari tekanan spekulasi pasar (Jeong et al., 2025; Beck, 2019). Penguatan sektor sewa non-profit melalui keterlibatan perusahaan konstruksi publik menjadi krusial untuk melindungi kelompok rentan dari ketidakpastian hunian (Kemeny, 2006; Wallstam & Holgersen, 2025).